2015年是中国房地产的转折年，这一年国家五次降准降息，频频喊话去库存，可见高层对房地产行业的调整是下了很大决心的。2015已将过去，2016年中国楼市将有什么转折呢？
预测一：房地产仍是经济“稳定器”，全力“去库存以拉投资
一方面，当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑，而且目前未见2016年局势能有所扭转的契机，明年经济增长仍将面临较大的压力，因此，2016年经济增长仍需支柱产业——房地产托底，经济着力于“供给侧改革”形成有效供给,促进消费总量提高和消费升级，推动家庭对居住及其服务需求的升级，从而进一步拉动房地产市场景气度。
另一方面，进来习近平、李克强接连表态，楼市要着力去库存。房地产行业库存问题就是供需错位，没有形成有效供给，这也是“供给侧改革”的一个重点。如何化解广大三、四线城市的房地产库存，尤其是在常住人口净流出、存量住房需求饱和的城市，将成为明年甚至未来二、三年行业不得不面对的现实。
预测二：政策紧密服务“房产下乡”，整体宽松与分类调控并存
虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而房地产市场产能的区域结构、产品结构性过剩的库存问题并未完全解决，特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区，同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。
预测三：投资开发投资在下半年有所回升，全年增速将维持在10%左右
预计到下半年开发投资增速将会触底回升，一方面虽然高库存会延迟投资传导效应，但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后，开发投资节奏必然会逐步加快；另一方面，在于2015年的开发投资持续下滑，造成可比基数大幅下降，出现同比增幅回升。最后，从经济“稳定器”角度来说，房地产开发投资增速与GDP的增速大约应该在1：0.7左右。以此来看，如果GDP要最低维持6.5%左右的增幅，房地产开发投资增速则需要保持在10%左右。
预测四：供应新开工与土地成交双降致整体低位，一、二线城市或小幅回升
鉴于2015年以来持续下滑的新开工面积增速和土地成交规模同比锐减33%，同时，目前整体楼市供过于求的基本面并未改变，而政府也一再强调推动楼市去库存，维护市场稳定健康的重要性。预计2016年楼市供应整体将维持偏紧，继续维持低位，或有进一步小幅下降可能。
预测五：销售总量仍将维持相对高位，预计在2014和2015年水平之间
从2015年全年的市场表现来看，政府所采取的一系列政策支持对今年行业销售起到了关键作用。我们预计，在政策继续宽松、“去库存”成为国家任务之后，明年全国房地产行业销售面积和金额会保持平稳，总量维持相对高位，与2015年水平持平或略有下降，预计年销售面积维持在12-13亿平方米，销售金额预计在8万亿-9万亿元之间。但在2015年的高基数水平下，2016年销售同比增速将会显著放缓。首先，改善型需求集中爆发甚至部分城市需求透支，2016年改善需求会回归常态。其次，三、四线城市经济基础薄弱、外来人口较少，市场存量需求有限，而政策推动农民买房、新型城市化等短期内对其库存去化难有立竿见影之效。
预测六：房价各线城市价格分化进一步加剧，三四线城市房价仍有下行可能
整体来看，在行业投资额不断下滑、新开工不见起色之下，预计2016年各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足，库存去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。一线城市房价上涨主要基于三个方面，其一，地价推动房价，目前一线城市土地市场愈发火热。其二，开发商更珍惜投资机会，在中央“控供应”的方针下，开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会，对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度；其三，需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下，开发商在一线城市开发项目更有底气，从历史经验来看，即便项目短期内因售价较高而去化缓慢，但只要不是区位过于偏僻，两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。
但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市，未来房价上行空间仍然有限，甚至还有回落的可能。此类城市大多拥有这三类特征，其一，商品住宅库存、土地库存过高，其二，人均住房面积较大，改善型需求并不强烈，其三，对外来人口吸纳能力不足，多依赖本地居民购房。
预测七：库存部分城市库存压力走低，但多数城市仍难见实质性好转
2016年部分城市的库存去化压力将持续走低，但去库存步伐或不及2015年如此显著
政策特别关注的三、四线城市中，那些经济基本面较好、聚集人口较多的城市，未来库存去化会有更多亮眼表现。对于土地库存较高、去化压力较大的二线和三四线城市市场而言，短期内市场供大于求的现状仍难有实质好转。
预测八：需求集中释放后改善需求将回落，农民购房将释放更多刚性需求
2016年改善、高端住宅需求占比将有所回落。同时我们看到，随着未来小户型产品供应的增加，一、二线大户型产品或有更多回落的可能。
在成交结构上，2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。但各线城市的成因存在差异：一线城市和部分二线重点城市是因为改善需求高峰已过，未来刚需产品成交占比相应上升；三四线城市和部分非核心二线城市则是受去库存政策影响，新型城镇化、农民进城购房、租房会带来更多刚需，推升刚需产品成交占比。
预测九：土地供需低位徘徊，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升
全国土地市场成交量已连续两年低位徘徊，根本原因是全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态。在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略。2016年这一状况不会改观，全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升，因为受成交惯性上升拉动，越来越多的房企需要补充土地储备库存，拿地力度应该不会小于2015年。据此研判，2016年全国土地市场成交总量有望“止跌回升”，但增幅不会很大。
预测十：企业营销大规模营销强势宣传，需求定制成为新潮流
2016年房企营销主要有以下三大方向：一是大规模营销趋势将延续，强势宣传提升关注度。二是利用大数据描摹客户“画像”，精准营销成为可能。三是房企营销将回归产品本源，模块定制带来营销升级。
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